Chapter 2
"Art. 1.º É o Governo auctorisado a conceder á empresa que em Lisboa se organizar para a construcção de casas destinadas á habitação das classes laboriosas e menos abastadas, mediante o pagamento de rendas não superiores a 50$000 réis por anno:
1.º Isenção de contribuição predial por espaço de vinte annos;
2.º Isenção de contribuição de registo quanto aos terrenos para esse fim adquiridos;
3.º A facilidade de escolher nas mattas nacionaes as madeiras que lhe convierem, e que, sem prejuizo para o Estado, puderem ser cortadas, pagando-as pelos preços regulares do mercado.
§ 1.º Os projectos das edificações serão submettidos á approvação do Governo, devendo satisfazer ás necessarias condições de perspectiva, solidez, capacidade e hygiene; o Governo fiscalisará os trabalhos de construcção, afim de que essas condições sejam devidamente attendidas.
§ 2.º Os estatutos da empresa que se organisar nos termos d'esta lei, serão egualmente submettidos á approvação do Governo, sem embargo do que dispõe a lei de 22 de junho de 1867.
Art. 2.º Fica revogada a legislação em contrario, etc."
Esta proposta, que morreu nas pastas das commissões de obras publicas, fazenda e saude publica, ás quaes foi enviada pela Camara dos deputados, era justificada no relatorio preambular do seguinte modo:
"Um dos emprehendimentos que muito convém animar, é sem duvida o da construcção de casas especialmente destinadas á habitação das classes laboriosas e mais desprovidas de meios pecuniarios.
"Nos centros de larga actividade onde maiores são as desproporções da riqueza individual, e onde a par dos grandes capitaes, subsiste a privação e a miseria, procurar suavisar a sorte dos que luctam e trabalham para viver, é pensamento que não deve desamparar os que legislam e governam.
"É precisamente nas cidades mais populosas que as condições de subsistencia se tornam por vezes em extremo difficeis para muitos dos que aliás, com valioso concurso dos seus aturados esforços, efficazmente contribuem para a realisação das mais avantajadas conquistas do progresso.
"E não raro acontece que, os que, por necessidade sua, mais efficazmente se entregam a uma labutação penosa, teem de procurar agasalho em circumstancias taes, que, pela sua nociva influencia, concorrem para lhes depreciar os unicos capitaes que possuem: a saude e a energia.
"Para todos esses, facultar habitações apropriadas aos fracos recursos de que podem dispôr e accommodadas ás instantes reclamações da hygiene, é resolver e um dos seus elementos fundamentaes--a ardua questão da existencia da sociedade."
A falta de sinceridade dos ministros, quando assim se exprimiam, justificando a proposta, revela-se á evidencia no facto de que, não tendo chegado a entrar em discussão n'aquella legislatura, não tornou ella a ser renovada nem foi substituida por outra de iniciativa ministerial, apesar dos signatarios do projecto terem estado posteriormente no poder por largos periodos. Sempre a legislação a favor do proletariado tem sido em Portugal simplesmente uma arma politica, utilisada para enfraquecer o movimento revolucionario.
De mais amplas vistas do que a proposta de lei de Fontes e do sr. Hintze, era o projecto apresentado em sessão de 17 de maio de 1884 á Camara dos deputados pelo sr. Augusto Fuschini; mas que tambem não teve seguimento, perdendo-se na pasta da commissão de obras publicas, á qual foi enviado.
Os beneficios propostos pelo illustre deputado para serem concedidos pelo Estado não se destinavam a uma só empresa, mas a todas que se organizassem para a construcção de habitações economicas para as classes laboriosas e menos abastadas, "mediante o pagamento de rendas não superiores em Lisboa e Porto a 40$000 réis por anno e nos restantes centros do paiz a 25$000 réis por anno."
As vantagens a conceder seriam:
1.º Isenção de contribuição predial por espaço de vinte annos;
2.º Isenção de contribuição de registo quanto aos terrenos para esse fim adquiridos;
3.º A faculdade de escolherem nas mattas nacionaes as madeiras que lhes convierem e que sem prejuizo para o Estado podem ser cortadas.
Estas concessões são as mesmas da proposta ministerial, mas o pagamento das madeiras em vez de ser pelos preços reguladores do mercado seria "por um preço de montagem inferior a 25% do fixado pela ultima praça."
Haveria rateio entre os pedidos feitos pelas empresas se o volume total das madeiras requisitadas em cada anno excedesse o que poderia ser fornecido pelo Estado. E o Governo reservar-se-hia a faculdade de fiscalizar o emprego das madeiras.
As empresas teriam ainda direito a receber das camaras municipaes o reembolso de metade do custo effectivo dos terrenos que fôssem applicados para abertura de ruas, praças e outros logradouros communs e publicos.
Mas as empresas que se constituissem, assim como teriam vantagens, teriam egualmente obrigações. Eram estas as seguintes:
1.º Alugar as casas, ou divisões, durante vinte annos, por uma renda nunca superior a 8% do seu custo effectivo, incluindo o valor do terreno;
2.º Transmittir aos inquilinos a posse da casa ou divisão habitada por elles, mediante annuidades pelo menos de 8%, accumuladas n'uma caixa, pelo seu custo effectivo, comprehendendo o valor do terreno e um premio de construcção nunca superior a 10% do preço do mesmo terreno; as empresas estabeleceriam para isso tabellas de amortisação por trimestre para os periodos de quatorze, dezoito e vinte e dois annos; na hypothese de morte ou impossibilidade physica do inquilino e no caso da familia, ou legitimo herdeiro, não poder sustentar o contracto, ser-lhe-hiam entregues as prestações pagas, accumuladas em metade da taxa e nos mesmos periodos por que a empresa tivesse contractado a venda;
3.º Crear caixas economicas para deposito de quaesquer quantias, desde o minimo de 50 réis, com juros contados dia a dia n'uma taxa nunca inferior a 4%; e capitalisação trimestral;
4.º Permittir o pagamento anticipado das rendas por mez, trimestre ou semestre;
5.º Não consentir a sublocação das casas ou divisões, sob pena de immediata rescisão dos contractos de aluguer.
As casas vendidas aos inquilinos nas condições indicadas no n.º 2, gosariam da isenção do imposto predial por mais cinco annos, isto é, o periodo da isenção seria elevado de vinte a vinte e cinco annos. Ficaria, porém, sem effeito esta concessão e a empresa obrigada a reembolsar o Estado das sommas correspondentes da contribuibuição predial além dos vinte annos, se o contracto da venda fosse annullado ou rescindido. Aos inquilinos que n'essas condições se tornassem proprietarios, concederia o Governo, desde que se provasse a acquisição, 50% do imposto sobre rendas de casas, que houvessem pago, capitalisadas as sommas annuaes na taxa de 5% e isenção do imposto de registo.
As empresas perderiam todas as concessões e indemnisariam o Estado quando vendessem as habitações por forma differente da indicada ou a outra pessoa que não fôsse o inquilino.
Os projectos das edificações e planos dos bairros seriam submettidos á approvação do Governo e deveriam satisfazer ás condições de boa exposição, salubridade, perspectiva, solidez, capacidade e hygiene. O Governo fiscalisaria tambem os trabalhos de construcção e approvaria os contractos de venda e as tabellas de fixação de rendas e amortisação.
A auctorisação dada ao Governo para fazer as concessões mencionadas, só estaria em vigor por espaço de tres annos a contar da promulgação da lei.
O projecto do sr. Augusto Fuschini, como dissemos, não teve melhor sorte do que a proposta de lei de 15 de janeiro de 1883.
IV
Se os poderes constituidos nunca mais se preoccuparam com a falta de habitações hygienicas e baratas para o proletariado e em geral para a gente pobre, não é porque desde então cessassem as reclamações populares; antes com insistencia se torna écho d'ellas a imprensa quotidiana, especialmente a democratica.
De mais largo fôlego são, porém, dois estudos sobre o assumpto, publicados o primeiro em 1891 e o segundo em 1897, e já por nós citados n'estas paginas. São a _Habitação do operario e classes menos abastadas_, pelo sr. Guilherme Augusto de Santa Rita, e o _Projecto para a organisação d'uma Sociedade promotora de habitações economicas destinadas ás classes laboriosas e menos abastadas_, pelo sr. A. R. Adães Bermudes.
O pensamento do sr. Guilherme de Santa Rita acha-se formulado n'um projecto de lei com que fechou o seu opusculo. O Governo seria auctorisado a fazer certas concessões a uma sociedade anonyma de responsabilidade limitada que se organisasse expressa e exclusivamente para edificar casas de rendas até o limite maximo de 50$000 réis por anno nos concelhos de Lisboa e Porto, e 25$000 réis em todos os outros. Passados quatro annos, se na pratica tivessem dado bom resultado, poder-se-hiam extender os beneficios da lei a outras companhias que se constituissem para o mesmo fim.
As vantagens offerecidas eram:
1.º Garantia do complemento do juro de 6% sobre cada prestação desembolsada do capital de mil contos de réis, que seria o fixado para a sociedade;
2.º Um terço da superficie dos terrenos das cêrcas dos conventos existentes em Lisboa, Porto e outras terras, os quaes pelo fallecimento da ultima freira estivessem ou viessem a estar desoccupados;
3.º Isenção de contribuição de registo pela compra de todos os terrenos, ou predios rusticos, nos concelhos de Lisboa e Porto que pela sua proximidade dos centros fabris se prestassem a construcções economicas, os quaes poderiam ser expropriados por utilidade publica;
4.º Isenção, durante dez annos, de impostos sobre os materiaes empregados nas construcções;
5.º Isenção da contribuição predial, por espaço de dez annos, para os predios construidos pela sociedade;
6.º Isenção da mesma contribuição para os predios que fossem vendidos pela Sociedade ao primitivo inquilino, pelo espaço de tantos annos quantos lhe fossem marcados pela tabella das amortisações por que essa venda se effectuasse;
7.º Isenção de contribuição de renda de casa aos primitivos inquilinos que pontual e integralmente pagassem a renda e a amortisação e por tanto tempo quanto pela referida amortisação lhes fosse marcado;
8.º Isenção de contribuição de registo ao primitivo inquilino que por meio de amortisações se tornou proprietario da casa que habita.
As sociedades constructoras ficariam obrigadas:
1.º A alugar as casas ou divisões por uma renda nunca superior a 8% sobre o seu custo effectivo incluindo valor do terreno, conservação, seguros e administração;
2.º A embolsar o Estado das importancias despendidas em complementos de juro, deduzindo-as do dividendo quando este fôr superior a 6%;
3.º A construir á beira das ruas, pelo menos até em dois terços de superficie, predios de um só pavimento, com jardim de 6 metros, e isolados uns dos outros pelo menos 1^m,20; no terço restante, casas agrupadas com egual porção de metros para jardins, predios de mais de um andar, etc.;
4.º A ter ao seu serviço um determinado numero de medicos como inspectores das condições hygienicas das casas e da situação do terreno a ellas destinado;
5.º A permittir que os inquilinos pudessem, por meio de annuidades accumuladas n'uma taxa nunca inferior a 6%, tornar-se proprietarios das casas, ou divisões, que habitarem pelo seu custo effectivo, comprehendendo valor do terreno, conservação, seguro e administração, e augmentado com um premio nunca inferior a 8% sobre o custo da construcção e valor do terreno, ou nunca superior a 7 1/2%, não tendo sido o terreno comprado;
6.º A estabelecer para esse effeito tabellas de amortisação por trimestre para os periodos de quatorze, dezoito e vinte e dois annos;
7.º A permittir o pagamento anticipado das rendas por semana, mez, trimestre e semestre;
8.º A arrendar as casas, logo depois de construidas, por ordem da inscripção dos pretendentes, publicando essa ordem em dois dos jornaes mais lidos da capital;
9.º A permitir que o individuo que se quizesse tornar proprietario da casa que se estivesse construindo, apresentasse uma planta das divisões, devendo conformar-se tanto quanto possivel com ella o engenheiro da sociedade constructora;
10.º A consentir que o interessado ou seu representante fiscalisasse a construcção;
11.º A não permittir a sublocação das casas ou divisões, sob pena de rescisão do contracto;
12.º A fazer em cada grupo ou bairro composto de 500 predios e n'um d'elles de mais de um pavimento, lojas destinadas a cooperativas de consumo de generos alimenticios e artigos de vestuario; e a reservar os primeiros andares do referido predio para o estabelecimento de uma caixa economica e associação de soccorro mútuo;
13.º A crear caixas economicas para deposito de quaesquer quantias desde o minimo de 50 réis com juros contados dia a dia n'uma taxa nunca inferior a 4 por % e capitalisação semestral;
14.º A não effectuar vendas dos terrenos cedidos pelo Estado, ou adquiridos por meio de expropriação por utilidade publica.
São estas as principaes clausulas do projecto de lei formulado pelo sr. Guilherme de Santa Rita.
O plano do illustre architecto sr. Adães Bermudes differe essencialmente do precedente, como dos projectos apresentados ao Parlamento, porque dispensa a coadjuvação do Estado. Propõe a formação de uma sociedade anonyma de responsabilidade limitada com o capital social de réis 100:000$000 dividido em mil acções de 100$000 réis cada uma, mas podendo ser augmentada por uma ou mais vezes pela creação de novas acções e unicamente por deliberação da assembléa geral dos accionistas. Essa sociedade, cuja duração seria de 30 annos, teria por fim "auxiliar os operarios e empregados, e em geral as classes pouco abastadas, creando habitações sadias, confortaveis e convenientemente construidas, que lhes serão alugadas ou vendidas por preços modicos, com faculdade de pagamento em prestações." As operações da sociedade comprehenderiam a compra de terrenos e a sua valorisação pela edificação de casas economicas; o aluguer puro e simples, ou com promessa de venda d'estas casas; a venda firme ou condicional, a prompto pagamento, ou a prazo, dos terrenos e casas de que fosse proprietaria; e o resgate dos immoveis vendidos por troca, ou a dinheiro.
O sr. Adães Bermudes juntou ao projecto de estatutos um caderno de encargos para os locatarios e o plano financeiro da sociedade.
Eis as principaes clausulas do caderno de encargos. A partir do dia em que o locatario tomar posse da casa, começa a contar-se o vencimento do aluguer e, nos casos de compra, a contar-se o juro de 5% sobre o valor da casa e do terreno annexo. As habitações e jardins são alugados simplesmente ou com faculdade de compra por meio de amortisações, não podendo todavia o comprador valer-se da promessa da venda senão depois do pagamento integral do preço da propriedade.
A sociedade alugaria e venderia as suas casas a pessoas honestas e sérias, dando a preferencia nos grupos construidos para uma corporação determinada de operarios ou empregados aos membros da mesma corporação. Cada grupo teria um ou mais typos de casas com jardim.
As mensalidades, pagas adeantadamente, comprehenderiam só a importancia do aluguer, nunca excedendo 8% ao anno do custo effectivo da propriedade, ou essa importancia e as amortisações, calculadas estas de maneira que, accumuladas na taxa de 5% durante 15 ou 20 annos, dêem ao locatario a propriedade pelo reembolso do seu custo á sociedade.
Por falta de pagamento, nas épochas marcadas, das sommas devidas pelo locatario, o arrendamento poderia ser rescindido um mez depois do vencimento a que faltasse; mas em caso de doença, ou de força maior, a sociedade poderia conceder maiores prazos de pagamento. No caso da morte do chefe de familia a sociedade prestaria todas as ajudas para que os seus herdeiros o pudessem substituir; e com esse fim procuraria facilitar aos seus locatarios o seguro de vida.
A sociedade teria egualmente o direito de rescindir o contracto quando o procedimento do locatario, ou d'aquelles pelos quaes elle fôr responsavel, se tornasse notoriamente escandaloso porque elle deixaria então de satisfazer a uma das condições principaes que o fizeram admittir pela sociedade.
Tanto nas casas alugadas como nas vendidas, não seria admittido o estabelecimento de tabernas, tabolagens ou profissões insalubres e incommodativas.
A sociedade empregaria os mais dedicados esforços para obter dos poderes publicos em proveito dos locatarios a isenção das contribuições predial e de renda de casa, e ainda a do registo para os que se tornassem proprietarios das habitações; estudaria, de commum accôrdo com os locatarios, o melhor meio de crear estabelecimentos de utilidade publica, taes como: mercearias, adegas, padarias, por meio de cooperativas; e emfim solicitaria do Governo e da municipalidade a creação de outros, taes como eschola, gymnasio, lavadoiros hospital, etc., para assegurar o bem-estar, a saude e o desenvolvimento moral, physico, e intellectual das classes laboriosas e menos abastadas.
Conforme o plano traçado pelo sr. Adães Bermudes, haveria no bairro operario fundado pela sociedade, habitações economicas independentes, collectivas e especiaes. As primeiras, constando de predios para um ou mais moradores, teriam entre 2 e 9 divisões em cada morada e o preço do aluguer por mez entre 1$900 réis e 4$870 réis e de compra, ou amortisação mensal, entre 1$425 réis e 3$650 réis. O aluguer nos segundos seria de 1$375 réis por mez. Nos terceiros, tendo cada um 6 ou 7 divisões, o preço da renda mensal seria de 6$000, 6$135 e 20$000 réis e amortisação correspondente 4$500, 4$600 e 15$000 réis. As habitações economicas collectivas comprehenderiam dois vastos edificios de tres pavimentos, com 32 quartos independentes em cada edificio e destinados a alojar nas melhores condições de hygiene, moral, independencia e economia, operarios celibatários de ambos os sexos.
No bairro haveria dois edificios destinados a estabelecimentos de utilidade publica, que seriam: cooperativa de alimentação; cooperativa de vestuario e de mobiliario; adega economica; cozinha e restaurant economico; escholas, creche, officinas de apprendizagem e gymnasio; hospital, maternidade, posto vaccinico e posto de desinfecção; banhos e lavadouros publicos; egreja; theatro-club, bibliotheca, cooperativa de producção e bazar de vendas; estação de policia e de incendios e caixa economica; administração geral do bairro, estação postal e vaccaria.
É, como se vê por estas rapidas notas, um plano grandioso, o que concebeu o illustre architecto. Infelizmente nem o opusculo a que nos temos referido, nem as conferencias publicas realisadas pelo sr. Adães Bermudes sobre habitações economicas produziram o desejado effeito prático.
A commissão organisadora das festas commemorativas do quarto centenario do descobrimento do caminho maritimo da India, comprehendendo a necessidade de fomentar a construcção de casas para o operariado, incluiu na série de concursos, que resolveu abrir no anno do centenario, um para projectos de habitações economicas. É mais um incentivo puramente theorico, mas todavia digno de menção.
V
Para os operarios, particularmente, alguma cousa tem feito a acção industrial. O sr. Guilherme Santa Rita, no seu opusculo _Habitações do operario e classes menos abastadas_, mencionava com louvor as tentativas de várias companhias que construiram habitações para os seus operarios.
A _Companhia de Fiação e Tecidos Lisbonense_, em Alcantara, iniciou em 1873 a construcção de habitações economicas com esse destino. Dez annos depois albergava 49 familias de operarios. Construiu posteriormente dois predios na rua de S. Joaquim, a Santo Amaro, que abrangem uma área de 1.239 metros quadrados. Os predios teem rez-do-chão e dois andares e dão residencia a dezoito familias. Cada habitação consta de quatro a oito compartimentos mais ou menos espaçosos. As rendas regulam entre 3$000 e 5$500 réis por mez.
A _Companhia Lisbonense de Estamparia e Tinturaria de Algodões_ possuia em 1891, quando veiu á luz o livro do sr. Santa Rita, doze predios compostos de tres pavimentos com seis inquilinos cada um, os quaes pagavam de renda mensal entre 400 réis e 5$000 réis.
A _Companhia do Fabrico de Algodões de Xabregas_ tambem construiu dois grupos de habitações, formando um bairro operario denominado _Villa Flamiano_. Cada grupo de casas consta de lojas e primeiros andares, dando um dos grupos habitações a quarenta inquilinos e o outro a trinta e dois. As rendas mensaes eram, em 1891, de 3$000 réis para as casas com quatro compartimentos, 1$500 para as de tres e 1$200 para as de dois. A _Companhia do Fabrico de Algodões de Xabregas_ fornece agua em abundancia aos inquilinos, tanto para os gastos domesticos como para a lavagem de roupas. Representa isto uma vantagem capital sobre o ponto de vista hygienico.
Em 1890, por occasião de uma epidemia de variola, um redactor do _Seculo_ andou visitando as casas onde havia variolosos e descreveu com sombrias tintas os repugnantes quadros de miseria que encontrou. A immundicie convertera em antros pestilentos algumas habitações novas e hygienicas, por exemplo, em Alcantara. Se a falta de asseio, se a ausencia completa de limpeza, se pode attribuir em grande parte ao desmazelo e ao relaxamento, provenientes da carencia de educação, tambem por outro lado é uma consequencia da carestia da agua, carestia tanto mais apreciavel, quanto mais precárias são as condições economicas do operariado.
As familias operarias, e em geral as das classes pobres, consomem pouca agua. Raras são em Lisboa as que se utilisam do fornecimento feito pela _Companhia das Aguas_, porque o preço da agua é carissimo. O preço de duzentos réis por cada metro cubico de agua é, na realidade, exorbitante. Se a agua, posta em casa, não pode ser gratuita, como é o ar e a luz do sol, em virtude das despesas com a canalisação para o seu transporte do manancial distante, deveria ser fornecida por um preço minimo, de maneira que todos a pudessem gastar em abundancia. Mas a _Companhia das Aguas_ fornece-a por um preço exorbitante, e exige ainda mais a cada um dos consumidores o aluguer de um contador. É uma despesa excessiva para as classes menos abastadas.
Recorrem ellas, por isso, ao chafariz publico, ou a algum poço de agua potavel; mas se ahi encontram a agua gratuita, teem de dispender tempo e forças na conducção d'ella para as habitações.
O consumo da agua feito pela gente pobre e pelo operariado é, portanto, muito diminuto; e todavia convem não esquecer, como dizia Lavoisier, que da agua _dependem a fôrça e a saude dos cidadãos_.
Ora se as casas não prestam, a carestia da agua ainda as torna peores. E assim o operariado, na sua maxima parte, continua a viver em casas velhas e infectas, n'uma accumulação insalubre e immoral.
A iniciativa particular, á parte o pouco que algumas companhias teem feito em beneficio dos seus operarios, raras vezes tem diligenciado, no nosso paiz, e nomeadamente na capital, melhorar as condições de habitação das classes pobres e em especial do proletariado. Nem a philantropia nem a especulação teem estimulado sufficientemente a iniciativa particular.
A benemerita tentativa da _Companhia Commercial Constructora_ é talvez o principal producto da iniciativa particular no nosso meio.
A _Companhia Commercial Constructora_ é uma sociedade anonyma de responsabilidade limitada, cujos estatutos foram discutidos e approvados em assembléa geral de 4 de janeiro de 1890. Formou-se com o capital de 100.000$000 réis, dividido em 1:000 acções de 100$000 réis cada uma, sendo a emissão coberta em tres ou quatro dias e não apparecendo papel no mercado.
A companhia adquiriu uns terrenos que da calçada dos Barbadinhos, por onde teem entrada, se extendem para S.O. Ahi pretendia edificar um grande bairro operario. Como inicio de trabalho submetteu logo á approvação da camara municipal de Lisboa um projecto para a abertura de seis ruas.