Part 18

1 - O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou para a oposição à execução, destinadas a fazer valer esse direito, pague, deposite ou consigne em depósito as somas devidas e a indemnização referida no n.º 1 do artigo 1041.º

2 - Em fase judicial, o locatário só pode fazer uso da faculdade referida no número anterior uma única vez, com referência a cada contrato.

3 - O regime previsto nos números anteriores aplica-se ainda à falta de pagamento de encargos e despesas que corram por conta do locatário. Redacção do NRAU (Lei 6/2006, de 27/02) Redacção anterior do parágrafo único do artigo 1048º: O direito à resolução do contrato por falta de pagamento da renda ou aluguer caduca logo que o locatário, até à contestação da acção destinada a fazer valer esse direito, pague ou deposite as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do artigo 1041º.

ARTIGO 1049º

(Cedência do gozo da coisa)

O locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas f) e g) do artigo 1038º, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este.

ARTIGO 1050º

(Resolução do contrato pelo locatário)

O locatário pode resolver o contrato, independentemente de responsabilidade do locador:

a) Se, por motivo estranho à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo da coisa, ainda que só temporariamente;

b) Se na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a vida ou a saúde do locatário ou dos seus familiares.

SUBSECÇÃO II

Caducidade

ARTIGO 1051º

(Casos de caducidade)

1. O contrato de locação caduca:

a) Findo o prazo estipulado ou estabelecido por lei;

b) Verificando-se a condição a que as partes o subordinaram, ou tornando-se certo que não pode verificar-se, conforme a condição seja resolutiva ou suspensiva;

c) Quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado;

d) Por morte do locatário ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, salvo convenção escrita em contrário;

e) Pela perda da coisa locada;

f) Pela expropriação por utilidade pública, salvo quando a expropriação se compadeça com a subsistência do contrato; *

g) Pela cessação dos serviços que determinaram a entrega da coisa locada. *

(Redacção do Dec.-Lei 321-B/90, de 15-10) alíneas f e g com Redacção do NRAU (Lei 6/2006, de 27/02)

ARTIGO 1052º

(Excepções)

O contrato de locação não caduca:

a) Se for celebrado pelo usufrutuário e a propriedade se consolidar na sua mão;

b) Se o usufrutuário alienar o seu direito ou renunciar a ele, pois nestes casos o contrato só caduca pelo termo normal do usfruto;

c) Se for celebrado pelo cônjuge administrador.

(Redacção do Dec.-Lei 496/77, de 25-11)

ARTIGO 1053º *

(Despejo do prédio)

Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051.º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados seis meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade ou, sendo o arrendamento rural, no fim do ano agrícola em curso no termo do referido prazo. Redacção do NRAU (Lei 6/2006, de 27/02)

Redacção anterior do artigo 1053º: Em qualquer dos casos de caducidade previstos nas alíneas b) e seguintes do artigo 1051º, a restituição do prédio, tratando-se de arrendamento, só pode ser exigida passados três meses sobre a verificação do facto que determina a caducidade ou, sendo o arrendamento rural, no fim do ano agrícola em curso no termo do referido prazo.

ARTIGO 1054º

(Renovação do contrato)

1 - Findo o prazo do arrendamento, o contrato renova-se por períodos sucessivos se

nenhuma das partes se tiver oposto à renovação no tempo e pela forma convencionados

ou designados na lei. * 2. O prazo da renovação é igual ao do contrato; mas é apenas de um ano, se o prazo do contrato for mais longo. Redacção do NRAU (Lei 6/2006, de 27/02)

ARTIGO 1055º

(Denúncia)

1 - A oposição à renovação tem de ser comunicada ao outro contraente com a

antecedência mínima seguinte: * a) Seis meses, se o prazo for igual ou superior a seis anos;

b) Sessenta dias, se o prazo for de um a seis anos;

c) Trinta dias, quando o prazo for de três meses a um ano;

d) Um terço do prazo, quando este for inferior a três meses.

2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao fim do prazo do contrato ou da renovação. Redacção do NRAU (Lei 6/2006, de 27/02)

ARTIGO 1056º

(Outra causa de renovação)

Se, não obstante a caducidade do arrendamento, o locatário se mantiver no gozo da coisa pelo lapso de um ano, sem oposição do locador, o contrato considera-se igualmente renovado nas condições do artigo 1054º.

SECÇÃO V

Transmissão da posição contratual

ARTIGO 1057º

(Transmissão da posição do locador)

O adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato sucede nos direitos e obrigações do locador, sem prejuízo das regras do registo.

ARTIGO 1058º

(Liberação ou cessão de rendas ou alugueres)

A liberação ou cessão de rendas ou alugueres não vencidos é inoponível ao sucessor entre vivos do locador, na medida em que tais rendas ou alugueres respeitem a períodos de tempo não decorridos à data da sucessão.

ARTIGO 1059º

(Transmissão da posição do locatário)

1. A posição contratual do locatário é transmissível por morte dele ou, tratando-se de pessoa colectiva, pela extinção desta, se assim tiver sido convencionado por escrito.

2. A cessão da posição do locatário está sujeita ao regime geral dos artigos 424º e seguintes, sem prejuízo das disposições especiais deste capítulo.

SECÇÃO VI

Sublocação

ARTIGO 1060º

(Noção)

A locação diz-se sublocação, quando o locador a celebra com base no direito de locatário que lhe advém de um precedente contrato locativo.

ARTIGO 1061º

(Efeitos)

A sublocação só produz efeitos em relação ao locador ou a terceiros a partir do seu reconhecimento pelo locador ou da comunicação a que se refere a alínea g) do artigo 1038º.

ARTIGO 1062º

(Limite da renda ou aluguer)

O locatário não pode cobrar do sublocatário renda ou aluguer superior ou proporcionalmente superior ao que é devido pelo contrato de locação, aumentado de vinte por cento, salvo se outra coisa tiver sido convencionada com o locador.

ARTIGO 1063º

(Direitos do locador em relação ao sublocatário)

Se tanto o locatário como o sublocatário estiverem em mora quanto às respectivas dívidas de renda ou aluguer, é lícito ao locador exigir do sublocatário o que este dever, até ao montante do seu próprio crédito.

ARTIGOS 1064º A 1113º REPOSTOS EM VIGOR PELO NRAU (Lei 6/2006)

SECÇÃO VII

Arrendamento de prédios urbanos

SUBSECÇÃO I

Disposições gerais

Artigo 1064.º

Âmbito

A presente secção aplica-se ao arrendamento, total ou parcial, de prédios urbanos e,

ainda, a outras situações nela previstas.

Artigo 1065.º

Imóveis mobilados e acessórios

A locação de imóveis mobilados e seus acessórios presume-se unitária, originando uma

única renda e submetendo-se à presente secção.

Artigo 1066.º

Arrendamentos mistos

1 - O arrendamento conjunto de uma parte urbana e de uma parte rústica é havido por

urbano quando essa seja a vontade dos contratantes.

2 - Na dúvida, atende-se, sucessivamente, ao fim principal do contrato e à renda que os

contratantes tenham atribuído a cada uma delas.

3 - Na falta ou insuficiência de qualquer dos critérios referidos no número anterior, o

arrendamento tem-se por urbano.

Artigo 1067.º

Fim do contrato

1 - O arrendamento urbano pode ter fim habitacional ou não habitacional.

2 - Quando nada se estipule, o local arrendado pode ser gozado no âmbito das suas

aptidões, tal como resultem da licença de utilização.

3 - Na falta de licença de utilização, o arrendamento vale como habitacional se o local

for habitável ou como não habitacional se o não for, salvo se outro destino lhe tiver

vindo a ser dado.

Artigo 1068.º

Comunicabilidade

O direito do arrendatário comunica-se ao seu cônjuge, nos termos gerais e de acordo

com o regime de bens vigente.

SUBSECÇÃO II

Celebração

Artigo 1069.º

Forma

O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha

duração superior a seis meses.

Artigo 1070.º

Requisitos de celebração

1 - O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do

contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença

de utilização, quando exigível.

2 - Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior e define os

elementos que o contrato de arrendamento urbano deve conter.

SUBSECÇÃO III

Direitos e obrigações das partes

DIVISÃO I

Obrigações não pecuniárias

Artigo 1071.º

Limitações ao exercício do direito

Os arrendatários estão sujeitos às limitações impostas aos proprietários de coisas

imóveis, tanto nas relações de vizinhança como nas relações entre arrendatários de

partes de uma mesma coisa.

Artigo 1072.º

Uso efectivo do locado

1 - O arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando

de a utilizar por mais de um ano.

2 - O não uso pelo arrendatário é lícito:

a) Em caso de força maior ou de doença;

b) Se a ausência, não perdurando há mais de dois anos, for devida ao cumprimento de

deveres militares ou profissionais do próprio, do cônjuge ou de quem viva com o

arrendatário em união de facto;

c) Se a utilização for mantida por quem, tendo direito a usar o locado, o fizesse há mais

de um ano.

Artigo 1073.º

Deteriorações lícitas

1 - É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando

elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade.

2 - As deteriorações referidas no número anterior devem, no entanto, ser reparadas pelo

arrendatário antes da restituição do prédio, salvo estipulação em contrário.

Artigo 1074.º

Obras

1 - Cabe ao senhorio executar todas as obras de conservação, ordinárias ou

extraordinárias, requeridas pelas leis vigentes ou pelo fim do contrato, salvo estipulação

em contrário.

2 - O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou

quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio.

3 - Exceptuam-se do disposto no número anterior as situações previstas no artigo

1036.º, caso em que o arrendatário pode efectuar a compensação do crédito pelas

despesas com a realização da obra com a obrigação de pagamento da renda.

4 - O arrendatário que pretenda exercer o direito à compensação previsto no número

anterior comunica essa intenção aquando do aviso da execução da obra e junta os

comprovativos das despesas até à data do vencimento da renda seguinte.

5 - Salvo estipulação em contrário, o arrendatário tem direito, no final do contrato, a

compensação pelas obras licitamente feitas, nos termos aplicáveis às benfeitorias

realizadas por possuidor de boa fé.

DIVISÃO II

Renda e encargos

Artigo 1075.º

Disposições gerais

1 - A renda corresponde a uma prestação pecuniária periódica.

2 - Na falta de convenção em contrário, se as rendas estiverem em correspondência com

os meses do calendário gregoriano, a primeira vencer-se-á no momento da celebração

do contrato e cada uma das restantes no 1.º dia útil do mês imediatamente anterior

àquele a que diga respeito.

Artigo 1076.º

Antecipação de rendas

1 - O pagamento da renda pode ser antecipado, havendo acordo escrito, por período não

superior a três meses.

2 - As partes podem caucionar, por qualquer das formas legalmente previstas, o

cumprimento das obrigações respectivas.

Artigo 1077.º

Actualização de rendas

1 - As partes estipulam, por escrito, a possibilidade de actualização da renda e o

respectivo regime.

2 - Na falta de estipulação, aplica-se o seguinte regime:

a) A renda pode ser actualizada anualmente, de acordo com os coeficientes de

actualização vigentes;

b) A primeira actualização pode ser exigida um ano após o início da vigência do

contrato e as seguintes, sucessivamente, um ano após a actualização anterior;

c) O senhorio comunica, por escrito e com a antecedência mínima de 30 dias, o

coeficiente de actualização e a nova renda dele resultante;

d) A não actualização prejudica a recuperação dos aumentos não feitos, podendo,

todavia, os coeficientes ser aplicados em anos posteriores, desde que não tenham

passado mais de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível a sua

aplicação.

Artigo 1078.º

Encargos e despesas

1 - As partes estipulam, por escrito, o regime dos encargos e despesas, aplicando-se, na

falta de estipulação em contrário, o disposto nos números seguintes.

2 - Os encargos e despesas correntes respeitantes ao fornecimento de bens ou serviços

relativos ao local arrendado correm por conta do arrendatário.

3 - No arrendamento de fracção autónoma, os encargos e despesas referentes à

administração, conservação e fruição de partes comuns do edifício, bem como o

pagamento de serviços de interesse comum, correm por conta do senhorio.

4 - Os encargos e despesas devem ser contratados em nome de quem for responsável

pelo seu pagamento.

5 - Sendo o arrendatário responsável por um encargo ou despesa contratado em nome do

senhorio, este apresenta, no prazo de um mês, o comprovativo do pagamento feito.

6 - No caso previsto no número anterior, a obrigação do arrendatário vence-se no final

do mês seguinte ao da comunicação pelo senhorio, devendo ser cumprida

simultaneamente com a renda subsequente.

7 - Se as partes acordarem uma quantia fixa mensal a pagar por conta dos encargos e

despesas, os acertos são feitos semestralmente.

SUBSECÇÃO IV

Cessação

DIVISÃO I

Disposições comuns

Artigo 1079.º

Formas de cessação

O arrendamento urbano cessa por acordo das partes, resolução, caducidade, denúncia ou

outras causas previstas na lei.

Artigo 1080.º

Imperatividade

O disposto nesta subsecção tem natureza imperativa, salvo disposição legal em

contrário.

Artigo 1081.º

Efeitos da cessação

1 - A cessação do contrato torna imediatamente exigível, salvo se outro for o momento

legalmente fixado ou acordado pelas partes, a desocupação do local e a sua entrega, com

as reparações que incumbam ao arrendatário.

2 - Com antecedência não superior a três meses sobre a obrigação de desocupação do

local, o senhorio pode exigir ao arrendatário a colocação de escritos, quando

correspondam aos usos da terra.

3 - O arrendatário deve, em qualquer caso, mostrar o local a quem o pretender tomar de

arrendamento durante os três meses anteriores à desocupação, em horário acordado com

o senhorio.

4 - Na falta de acordo, o horário é, nos dias úteis, das 17 horas e 30 minutos às 19 horas

e 30 minutos e, aos sábados e domingos, das 15 às 19 horas.

DIVISÃO II

Cessação por acordo entre as partes

Artigo 1082.º

Revogação

1 - As partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto

dirigido.

2 - O acordo referido no número anterior é celebrado por escrito, quando não seja

imediatamente executado ou quando contenha cláusulas compensatórias ou outras

cláusulas acessórias.

DIVISÃO III

Resolução

Artigo 1083.º

Fundamento da resolução

1 - Qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base

em incumprimento pela outra parte.

2 - É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou

consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento,

designadamente, quanto à resolução pelo senhorio:

a) A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou

de normas constantes do regulamento do condomínio;

b) A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;

c) O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;

d) O não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no n.º 2 do artigo

1072.º;

e) A cessão, total ou parcial, temporária ou permanente e onerosa ou gratuita, quando

ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio.

3 - É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a

três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo

arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública, sem prejuízo do

disposto nos n.os 3 e 4 do artigo seguinte.

4 - É fundamento de resolução pelo arrendatário, designadamente, a não realização pelo

senhorio de obras que a este caibam, quando tal omissão comprometa a habitabilidade

do locado.

Artigo 1084.º

Modo de operar

1 - A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo

anterior bem como a resolução pelo arrendatário operam por comunicação à contraparte

onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida.

2 - A resolução pelo senhorio com fundamento numa das causas previstas no n.º 2 do

artigo anterior é decretada nos termos da lei de processo.

3 - A resolução pelo senhorio, quando opere por comunicação à contraparte e se funde

na falta de pagamento da renda, fica sem efeito se o arrendatário puser fim à mora no

prazo de três meses.

4 - Fica igualmente sem efeito a resolução fundada na oposição pelo arrendatário à

realização de obra ordenada por autoridade pública se no prazo de três meses cessar essa

oposição.

Artigo 1085.º

Caducidade do direito de resolução

1 - A resolução deve ser efectivada dentro do prazo de um ano a contar do

conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade.

2 - Quando se trate de facto continuado ou duradouro, o prazo não se completa antes de

decorrido um ano da sua cessação.

Artigo 1086.º

Cumulações

1 - A resolução é cumulável com a denúncia ou com a oposição à renovação, podendo

prosseguir a discussão a ela atinente mesmo depois da cessação do contrato, com a

finalidade de apurar as consequências que ao caso caibam.

2 - A resolução é igualmente cumulável com a responsabilidade civil.

Artigo 1087.º

Desocupação

A desocupação do locado, nos termos do artigo 1081.º, é exigível no final do 3.º mês

seguinte à resolução, se outro prazo não for judicialmente fixado ou acordado pelas

partes.

SUBSECÇÃO V

Subarrendamento

Artigo 1088.º

Autorização do senhorio

1 - A autorização para subarrendar o prédio deve ser dada por escrito.

2 - O subarrendamento não autorizado considera-se, todavia, ratificado pelo senhorio se

ele reconhecer o subarrendatário como tal.

Artigo 1089.º

Caducidade

O subarrendamento caduca com a extinção, por qualquer causa, do contrato de

arrendamento, sem prejuízo da responsabilidade do sublocador para com o sublocatário,

quando o motivo da extinção lhe seja imputável.

Artigo 1090.º

Direitos do senhorio em relação ao subarrendatário

1 - Sendo total o subarrendamento, o senhorio pode substituir-se ao arrendatário,

mediante notificação judicial, considerando-se resolvido o primitivo arrendamento e

passando o subarrendatário a arrendatário directo.

2 - Se o senhorio receber alguma renda do subarrendatário e lhe passar recibo depois da

extinção do arrendamento, é o subarrendatário havido como arrendatário directo.

SUBSECÇÃO VI

Direito de preferência

Artigo 1091.º

Regra geral

1 - O arrendatário tem direito de preferência:

a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de três

anos;

b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu

contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração

com base nos quais o contrato fora celebrado.

2 - O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do

prédio, nos termos do artigo 1053.º

3 - O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito

de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º

4 - É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e

1410.º

SUBSECÇÃO VII

Disposições especiais do arrendamento para habitação

DIVISÃO I

Âmbito do contrato

Artigo 1092.º

Indústrias domésticas

1 - No uso residencial do prédio arrendado inclui-se, salvo cláusula em contrário, o

exercício de qualquer indústria doméstica, ainda que tributada.

2 - É havida como doméstica a indústria explorada na residência do arrendatário que

não ocupe mais de três auxiliares assalariados.

Artigo 1093.º

Pessoas que podem residir no local arrendado

1 - Nos arrendamentos para habitação podem residir no prédio, além do arrendatário:

a) Todos os que vivam com ele em economia comum;

b) Um máximo de três hóspedes, salvo cláusula em contrário.

2 - Consideram-se sempre como vivendo com o arrendatário em economia comum a

pessoa que com ele viva em união de facto, os seus parentes ou afins na linha recta ou

até ao 3.º grau da linha colateral, ainda que paguem alguma retribuição, e bem assim as

pessoas relativamente às quais, por força da lei ou de negócio jurídico que não respeite

directamente à habitação, haja obrigação de convivência ou de alimentos.

3 - Consideram-se hóspedes as pessoas a quem o arrendatário proporcione habitação e

preste habitualmente serviços relacionados com esta, ou forneça alimentos, mediante

retribuição.

DIVISÃO II

Duração

Artigo 1094.º

Tipos de contratos

1 - O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com prazo certo

ou por duração indeterminada.

2 - No contrato com prazo certo pode convencionar-se que, após a primeira renovação,

o arrendamento tenha duração indeterminada.

3 - No silêncio das partes, o contrato tem-se como celebrado por duração indeterminada.

SUBDIVISÃO I

Contrato com prazo certo

Artigo 1095.º

Estipulação de prazo certo

1 - O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato.

2 - O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a 5 nem superior

a 30 anos, considerando-se automaticamente ampliado ou reduzido aos referidos limites

mínimo e máximo quando, respectivamente, fique aquém do primeiro ou ultrapasse o

segundo.

3 - O limite mínimo previsto no número anterior não se aplica aos contratos para

habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por

motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

Artigo 1096.º

Renovação automática

1 - Excepto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório,

o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por

períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente

previstos.

2 - Qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.

Artigo 1097.º

Oposição à renovação deduzida pelo senhorio

O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário

com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.

Artigo 1098.º

Oposição à renovação ou denúncia pelo arrendatário

1 - O arrendatário pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao

senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato.

2 - Após seis meses de duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a

todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a

120 dias do termo pretendido do contrato, produzindo essa denúncia efeitos no final de

um mês do calendário gregoriano.

3 - A inobservância da antecedência prevista nos números anteriores não obsta à

cessação do contrato, mas obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período

de pré-aviso em falta.

SUBDIVISÃO II

Contrato de duração indeterminada

Artigo 1099.º

Princípio geral

O contrato de duração indeterminada cessa por denúncia de uma das partes, nos termos

dos artigos seguintes.

Artigo 1100.º

Denúncia pelo arrendatário