Part 3

Il faut bien savoir aussi que la propriété immobilière (et ceci est vrai de la terre comme des maisons de rapport) ne peut se conserver et se transmettre par héritage qu'à une condition: c'est que le propriétaire ait toujours assez d'argent liquide devant lui pour faire face aux dépenses prévues ou imprévues, ordinaires ou extraordinaires, telles que les réparations et les droits successoraux. L'usage ancien, lorsque les fortunes étaient surtout foncières, était de garder toujours par devers soi une somme importante. Nous avons connu un riche propriétaire, qui ne croyait qu'aux biens au soleil, et qui, pourvu de belles rentes, conservait toujours intacte devant lui une année entière de son revenu. C'était la sagesse même. Les familles aristocratiques dont le patrimoine est tout entier en terres et qui vivent au jour le jour sont condamnées, à chaque accident et à chaque partage, à vendre ou à emprunter. C'est la ruine certaine au bout de peu de générations. La propriété ne peut se maintenir dans les mêmes mains que par la prévoyance et l'économie. Quiconque mange tout son revenu mange inévitablement le fonds.

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Le moratorium des loyers, pendant la guerre, et les abus auxquels il a donné lieu, les lois votées ou projetées qui tendent à restreindre les droits des propriétaires, n'ont pas empêché la propriété urbaine d'être aussi appréciée que la propriété rurale. Là aussi le désir, si vif et presque universel, en temps de crise économique et sociale, de transformer les valeurs fiduciaires en valeurs solides a poussé les capitalistes à rechercher les maisons de rapport. En dépit du relèvement des droits d'enregistrement, jamais les transactions immobilières n'ont été aussi nombreuses et à des prix aussi élevés qu'à partir de 1918.

On peut dire que, depuis une centaine d'années, presque tous les propriétaires d'immeubles à Paris et dans la plupart des grandes villes de France se sont enrichis. La vétusté des maisons n'a même pas été une cause d'appauvrissement, car la valeur du terrain rachetait amplement la perte occasionnée par la démolition nécessaire de constructions vieillies. D'une façon générale, à Paris et dans la banlieue, surtout la banlieue Ouest, la valeur des terrains a quintuplé quand elle n'a pas décuplé et centuplé en certains cas depuis 1850. Il suffit de se souvenir, en effet, que des personnes âgées ont encore vu paître des vaches à l'endroit où se trouve aujourd'hui le parc Monceau. On a pu voir à Passy et à Auteuil, jusqu'en 1890, des maisons de paysans. D'ailleurs, beaucoup de riches familles parisiennes d'aujourd'hui remontent à un grand-père maraîcher ou blanchisseur qui, pour sa petite industrie, possédait un vaste terrain valant alors quelques sous le mètre, et sur lequel se sont élevées des maisons de rapport.

Depuis la guerre, la construction des immeubles s'est presque entièrement arrêtée. Il est probable qu'elle ne reprendra pas activement de sitôt en raison de la cherté des matériaux et de la main-d'oeuvre. Il en résulte une pénurie des logements qui a pour conséquence l'augmentation des loyers. Les propriétaires possèdent donc ce que les socialistes appellent un «monopole de fait», et il est question de la taxation des loyers. Ces mesures, en admettant même qu'elles soient prises, n'empêcheront jamais qu'un immeuble en briques ou en pierres de taille constitue une valeur solide, durable, infiniment plus sûre que toutes les valeurs de papier.

Cette sécurité rachète amplement les ennuis de la gestion, dont il est facile de se décharger, d'ailleurs, sur des personnes ou des institutions de confiance dont c'est le métier. Mais il va sans dire que, comme le propriétaire d'immeubles ruraux, et pour les mêmes raisons, le propriétaire d'immeubles urbains doit se garder de dépenser tout son revenu. Il doit toujours compter avec les frais d'entretien et avec les dépenses imprévues pour réparations et réfection. Une maison de rapport, pour conserver sa valeur locative, doit être de temps en temps remise au goût du jour. En outre, l'amortissement du capital employé à la construction doit être prévu; sinon ce capital disparaîtrait à la longue avec l'usure des années.

Les personnes qui font construire sans être elles-mêmes du métier et sans appartenir à l'une des corporations du «bâtiment» doivent bien savoir aussi que les devis d'architecte sont toujours considérablement dépassés. Quant à celles qui achètent un immeuble tout construit, nous croyons devoir leur donner un conseil particulièrement sage à une époque d'incertitude comme celle que nous traversons: c'est de réaliser la somme nécessaire à l'acquisition avant de signer l'acte de vente. En effet, qu'une tourmente de Bourse se produise, et les valeurs sur lesquelles on comptait peuvent s'effondrer. Nous connaissons, dans une famille parisienne, un cas de ce genre qui s'est produit jadis. Quelques jours avant la révolution de 1848, un bourgeois aisé avait acheté une maison importante qu'il se proposait de payer avec ses valeurs. La panique qui suivit la révolution bouleversa tous ses calculs et l'immeuble lui-même, dans la crise de confiance générale, ne put être revendu qu'avec une perte sensible. Ainsi, faute de prévoyance, une opération tout à fait normale devint une cause de ruine.

Nous ne parlons pas ici des achats de terrains nus. C'est de la spéculation pure. L'acquéreur compte sur une plus-value qui ne s'obtient parfois qu'après un temps fort long pendant lequel il faut payer l'impôt foncier tandis que le capital employé reste improductif. A l'heure actuelle, l'arrêt des constructions rend ce risque encore plus sérieux. Dans l'espoir d'une plus-value qui est loin d'être toujours certaine, le spéculateur s'expose à se priver pour longtemps de son argent.

Quant aux usines et manufactures, c'est un genre d'immeubles dont les particuliers doivent se détourner en raison de la difficulté de trouver des locataires. Il en est de même des maisons de plaisance à la campagne ou à la mer, qui, sauf dans certains lieux régulièrement fréquentés ou bien à proximité d'une grande ville, peuvent apporter des déboires. Au chapitre qui suit, celui des hypothèques, nous développons les raisons qui conseillent de s'écarter des formes excentriques de la propriété. Une usine ne convient qu'à un industriel et une maison de plaisance doit être considérée avant tout comme une maison d'agrément. Pour un placement sérieux, il n'y a que les maisons de rapport proprement dites[2].

[2] Les droits de mutation et de transcription devant être prochainement relevés, on peut compter qu'avec les honoraires du notaire les frais d'achat d'un immeuble, qui étaient d'environ 10 p. 100 du prix principal, monteront à l'avenir à environ 15 p. 100.

CHAPITRE IV

DES PLACEMENTS HYPOTHÉCAIRES

Raisons pour lesquelles se recommande ce genre de placements.--Conditions auxquelles ils sont sûrs et avantageux.--Des précautions à prendre et des dangers à éviter.--De la part qu'il convient de leur attribuer dans un patrimoine.

Un principe essentiel s'impose à tout capitaliste prudent. C'est de ne prêter aucune somme d'argent avant de s'être assuré au préalable, non seulement des garanties affectées à la créance, mais encore du remboursement intégral des fonds dans un espace de temps limité. De ce point de vue, on comprendra que les placements hypothécaires apparaissent comme étant au plus haut degré recommandables, car ils remplissent les deux conditions que nous venons d'énoncer. Ce genre de placement était en grand honneur autrefois. Il mériterait d'être plus souvent pratiqué à une époque d'insécurité pour les capitaux telle que la nôtre.

Le gage immobilier, à la condition absolue qu'il soit choisi avec discernement et en observant certaines règles que nous préciserons tout à l'heure, est en effet d'une solidité sans pareille. Bien entendu, une hypothèque sérieuse doit toujours, et sans exception, être une première hypothèque. Toute autre n'est qu'une spéculation. De plus, le prêt ne doit en aucun cas dépasser 50 p. 100 de la valeur vénale présumée de l'immeuble affecté à la garantie, en sorte qu'il subsiste une marge suffisante pour les dépréciations éventuelles et aussi pour les intérêts impayés, frais d'expropriation et de poursuites, etc., s'il y a lieu. L'usage est d'ailleurs d'évaluer ces frais à 20 p. 100 du capital exposé, en sorte qu'une inscription hypothécaire totale de 120.000 francs doit être prise sur un immeuble d'une valeur d'au moins 200.000 francs pour sûreté d'une avance de 100.000 francs, lesquels sont seuls à porter intérêt au profit du créancier, comme il va de soi.

En outre, et cette stipulation est de toute première importance, le délai fixé pour le remboursement ne doit pas, en principe, quelle que soit la tentation qu'éprouve un rentier d'assurer son repos pour une longue durée, s'étendre au delà de dix années. Ce délai est d'ailleurs celui qui est fixé par la loi elle-même pour le renouvellement des inscriptions hypothécaires, et il n'est pas rare que les dispositions de la loi, comme beaucoup d'usages et de moeurs, reposent sur des raisons de bon sens et d'expérience. Il est néanmoins des capitalistes très prudents qui préfèrent se tenir en deçà de cette limite extrême de dix années et qui ne consentent que des prêts à terme plus court. Il convient d'approuver leur prévoyance. Car il suffit souvent d'un espace de temps très bref pour que des constructions vieillissent, pour que la terre, dans une région donnée, se déprécie, et pour qu'un immeuble de rapport urbain, situé dans un quartier dont la population vient à se détourner pour des causes imprévues, ne trouve que difficilement des locataires ou ne les trouve plus que dans une catégorie inférieure et moyennant une forte réduction des loyers. Il suffit de se rappeler la disgrâce du Palais-Royal, qui, après avoir été un des lieux les plus fréquentés de Paris, a perdu sa vogue.

Les exemples et les chiffres cités par M. Pierre Caziot, inspecteur général du Crédit foncier de France, dans son remarquable ouvrage, _la Valeur de la terre en France_, sont extrêmement significatifs à cet égard. Nous citerons quelques cas qui pourront fixer les idées.

Ainsi il n'est pas rare que des exploitations rurales aient perdu en vingt ou vingt-cinq ans beaucoup plus de la moitié de leur valeur. M. Pierre Caziot signale une ferme du pays de Caux réputée «excellente» et qui, payée 300.000 francs en 1876, s'est vendue 105.000 francs seulement en 1905. Très loin de là, et dans un autre pays renommé pour sa fertilité, la Limagne, une propriété évaluée au prix de 180.000 francs en 1879, a été achetée 43.500 francs en 1903. Dans la vallée de la Garonne, un «domaine d'alluvions» qui, en 1884, avait été payé 360.000 francs, frais compris, par son propriétaire et passait pour valoir réellement 320.000 francs, a été cédé pour 105.000 francs seulement en 1904, c'est-à-dire juste vingt ans plus tard. On voit que, dans ce cas, qui n'est pas isolé, un créancier qui se fût reposé sur la règle de 50 p. 100 de garantie et qui eût consenti un prêt remboursable au bout de vingt ans se serait lourdement trompé. Une personne qui, en 1884, eût avancé au propriétaire de ce domaine 120.000 francs seulement, garantis par une première hypothèque et remboursables en 1904, eût peut-être pensé faire un placement des plus sérieux et dépourvu de risques. Dans la réalité, cette personne eût été imprudente et se fût exposée à une perte sensible, sinon même à une perte grave.

Aussi faut-il considérer que des prêts à court terme renforcent la garantie du capital avancé pour la raison qu'ils permettent au prêteur de suivre, pour ainsi dire pas à pas, la valeur de la propriété qui lui sert de gage. De plus, il devient possible au prêteur, par la diversité de ses placements hypothécaires, de se ménager des rentrées d'argent à des dates successives et d'échelonner les remboursements en sorte qu'il soit mis à même, mécaniquement, pour ainsi dire, de profiter des occasions qui se présentent, et, en particulier, d'un relèvement du taux de l'intérêt. La règle, ici, est la même que celle que nous poserons pour les emprunts d'État, les obligations de chemins de fer ou leurs succédanés. Représentez-vous la bonne fortune qui fût échue à un capitaliste qui, durant la crise de 1913-1914, eût vu arriver à expiration un prêt de 100.000 francs, consenti dix années plus tôt. Avec 100.000 francs, en 1904, il ne pouvait acheter, par exemple, que 215 obligations du chemin de fer du Nord. Avec la même somme en juin 1914, il pouvait en acquérir 240. Deux mois plus tard, en pleine guerre européenne, 100.000 francs liquides devenaient une fortune. Et, de toutes façons, la situation du créancier eût été excellente, car à toute demande de prolongation de délai ou de renouvellement de la part de son débiteur, il lui eût été possible de relever l'intérêt porté par l'obligation hypothécaire, vu la raréfaction des capitaux et la cherté du loyer de l'argent, d'obtenir 5 p. 100 et même davantage, au lieu de 4 p. 100, taux courant au début du XXe siècle. Après la guerre, il est probable que le taux de 5 1/2 p. 100, autorisé par la loi, se maintiendra longtemps.

Enfin, il tombe sous le sens qu'un père de famille prévoyant et qui calcule que, dans un certain nombre d'années, il devra doter une fille ou pourvoir à l'établissement d'un fils, trouvera un avantage considérable à placer son argent de telle sorte qu'il soit assuré, au jour dit, de retrouver intacte et liquide la somme dont il pense avoir besoin. Or, tandis qu'il est absolument impossible de prévoir, même par approximation, cinq ou dix ans à l'avance, le cours des valeurs sur les marchés financiers, le remboursement d'une obligation hypothécaire de bonne qualité se fait au contraire à la date fixée, sans perte et sans déception.

Ces deux avantages conjoints: sécurité du capital prêté, réapparition du capital intact dans un délai rapproché, paraissent extrêmement séduisants à beaucoup de capitalistes avisés qui, en outre, n'ignorent pas que l'administration et la loi renforcent de toute leur autorité la situation des créanciers hypothécaires.

Non seulement il y a des fonctionnaires spéciaux attachés à la conservation des hypothèques, mais encore le Code civil contient tout un «titre» qui en établit les règles avec une précision minutieuse. C'est que notre système administratif et nos Codes ont été, il y a cent et quelques années, l'oeuvre de la bourgeoisie française. En remplissant leur mission de législateurs, les représentants du monde bourgeois s'étaient tout naturellement appliqués à entourer la propriété de garanties particulières. Et naturellement aussi ils s'étaient occupés de la propriété sous les aspects qu'elle avait coutume de revêtir de leur temps. Pénétrés de cette idée que les patrimoines étaient quelque chose d'intangible et de sacré et que l'État devait mettre toutes ses forces au service de la conservation des patrimoines, les rédacteurs du Code civil ont accumulé les précautions autour de la propriété immobilière et des hypothèques, qui constituaient l'élément essentiel des fortunes privées au commencement du XIXe siècle. Notre Code civil est le Code d'un pays où les terres et les maisons représentaient les principales richesses, en ce sens que terres et maisons étaient les valeurs dans lesquelles toute richesse tendait à se convertir. Lorsque, plus tard, les valeurs mobilières eurent pris leur essor et commencé à jouir d'une vogue presque universelle, il fallut, tant bien que mal, adapter nos lois à ce nouvel état de choses. L'adaptation a été tellement insuffisante que, de nos jours encore, le législateur se préoccupe de la réviser chaque fois que le besoin de «protéger l'épargne» s'impose à la suite de quelque scandale trop éclatant. D'ailleurs, on peut dire qu'aucune des mesures que le législateur a prises en ce sens n'a eu d'efficacité réelle. Quelquefois même ces mesures se sont retournées contre les intentions de leurs auteurs: témoin l'obligation, pour les sociétés qui font appel au crédit public, de publier leur bilan et un certain nombre d'autres renseignements au _Journal officiel_, insertions dont les émetteurs malhonnêtes se servent ensuite auprès de la masse des naïfs comme d'une estampille de l'État.

Au contraire, les précautions qui sont prises pour la protection du créancier hypothécaire ne laissent place à aucun doute. Tous les articles du Code civil qui y ont trait sont d'une perfection digne de servir de modèle. Et cela même constitue une garantie qui n'est pas à dédaigner.

Au point de vue fiscal, les créanciers hypothécaires ont été jusqu'à présent relativement ménagés: cela dit au point de vue du créancier, s'entend, car le débiteur, pour sa part, a des droits d'enregistrement très lourds à acquitter. En tout cas, le créancier hypothécaire avait touché, jusqu'à hier, ses intérêts nets de tout impôt. La taxe de 5 p. 100 en est retranchée depuis la mise en vigueur de l'impôt cédulaire sur les diverses sources de revenus. Toutefois, il est permis de considérer que le «tour de vis», en ce qui concerne cette «cédule», sera modéré, sinon retenu par le souci, très apparent dans le Parlement français, de ne pas mécontenter trop vivement le monde rural. En effet, toute taxation aura pour effet de rendre plus exigeants les détenteurs de capitaux qui ont tendance à se dédommager sur l'emprunteur. Or les petits propriétaires, dans nos campagnes, recourent fréquemment aux emprunts hypothécaires pour se procurer les fonds nécessaires à la mise en valeur ou au développement de leur exploitation. Il arrive même que des cultivateurs hypothèquent la terre qu'ils possèdent afin d'en acquérir une autre à laquelle, par leur labeur, ils réussissent à faire produire plus que l'intérêt de la somme qu'ils ont empruntée. Les populations agricoles forment une clientèle électorale dont les voeux sont très écoutés. Il paraît donc assez probable, pour ces raisons, que le revenu des créances hypothécaires a chance, pendant assez longtemps, d'être moins frappé que le revenu des valeurs mobilières.

La meilleure preuve du caractère avantageux des placements hypothécaires réside dans le fait que les établissements connus sous le nom de «Crédits fonciers» n'exercent pas une autre industrie que celle qui consiste à placer sur hypothèques les sommes qu'ils empruntent au public, leur bénéfice étant constitué par la différence entre l'intérêt qu'ils reçoivent de leurs débiteurs d'une part, et l'intérêt qu'ils payent à leurs propres obligataires de l'autre. Il est donc clair que le capitaliste trouve avantage à pratiquer directement l'opération qu'il fait par personne interposée en achetant les obligations d'une société de Crédit foncier.

Seulement il va sans dire que le capitaliste doit suppléer par un redoublement d'attention et de prudence aux services d'information que possèdent de grands établissements supérieurement outillés. Il est on ne peut plus dangereux de prêter de l'argent, même en première hypothèque, sur un immeuble quelconque, si l'on ne s'est pas assuré par soi-même de la valeur et du rendement de cet immeuble. Il importe de ne pas se laisser éblouir par les mots de «première hypothèque». Les capitalistes qui succombent à la tentation de placer de l'argent sur des propriétés lointaines et qu'ils n'ont jamais vues s'exposent à de fâcheuses mésaventures.

Il est particulièrement périlleux d'accepter pour gage des propriétés de plaisance, châteaux, parcs, etc. qui n'ont, en somme, d'autre valeur que leur attrait aux yeux d'un nombre limité de personnes, et qui représentent des charges plutôt qu'un rapport. A éviter encore (sauf exceptions légitimées par la connaissance approfondie de cas particuliers) les constructions destinées à l'industrie. Il est souvent arrivé qu'un prêteur téméraire se réveillât un matin nanti d'un château ou bien d'une manufacture abandonnée par le manufacturier en faillite, et se trouvât bien en peine de tirer parti de son gage. Aussi les statuts du Crédit foncier de France qui, d'une façon générale, éliminent toute cette catégorie d'immeubles de ceux sur lesquels peuvent être consenties des avances, doivent-ils servir de guide à cet égard. Il n'en arrive pas moins au Crédit foncier lui-même d'éprouver des surprises et des pertes. En 1914, on a dû mettre en vente à sa requête un des plus grands hôtels de Trouville, maison naguère très achalandée et qui, en outre, comportait 4.000 mètres de terrain dans le plus bel emplacement d'une plage à la mode. La concurrence, surgie à l'improviste, d'une plage voisine, ayant causé un tort considérable à Trouville, la marge de garantie, jugée quelques années auparavant plus que suffisante par le Crédit foncier, s'est trouvée réduite à tel point que cet établissement a eu lieu de concevoir de fortes craintes pour sa créance. Il y a là une indication à retenir pour le capitaliste judicieux et prudent, qui sera toujours sage d'éviter de s'engager dans les affaires qui reposent sur l'exploitation d'une vogue ou d'un plaisir. D'une année à l'autre, un simple caprice du public suffit à ruiner une station thermale, un casino, un théâtre, etc. Les exemples sont innombrables et chacun en retrouverait sans peine dans sa mémoire de très frappants.

Les hypothèques sur les maisons de rapport et sur les terres cultivées sont donc les seules qui se recommandent. Encore faut-il, dans ces cas mêmes, choisir avec soin et se conformer aux observations que nous avons formulées plus haut pour l'acquisition de ces deux sortes de propriétés. Il est tout à fait déraisonnable de prendre pour gage des terres situées dans une région en pleine décadence agricole et qui n'a pas ou n'a que peu de chances de se relever. Il est téméraire également d'avancer de l'argent sur les vignobles, lesquels sont particulièrement sujets à des crises graves.

Il n'est pas très rare d'ailleurs que, dans les provinces, les notaires, qui servent d'intermédiaires entre le créancier et le débiteur et pour qui ces opérations représentent une part très appréciable de leur activité, ajoutent leur garantie personnelle à la garantie hypothécaire qu'ils ont négociée. Il n'est pas rare non plus qu'ils se chargent de tous les recouvrements. Lorsque le notaire est une personne solvable, éprouvée, et qui mérite notoirement confiance, le capitaliste peut, à la rigueur, se dispenser de s'assurer par lui-même de la solidité de son gage. Ce cas se présente surtout dans les campagnes ou l'on a l'avantage de connaître de plus près que dans les villes les personnes et les situations de fortune. Ajoutons qu'un inconvénient des placements hypothécaires est que le paiement des arrérages ne se fait pas toujours avec la régularité absolue à laquelle est accoutumé le porteur de bonnes valeurs mobilières. Il est même d'usage, dans certaines régions rurales de la France, qu'un délai de trois mois soit accordé au débiteur. Mais, bien entendu, l'argent prêté porte intérêt jusqu'au jour où le remboursement intégral est effectué, sans quoi la tolérance précitée deviendrait un cadeau pur et simple accordé au débiteur.

Ces observations faites, nous ne pouvons que répéter notre opinion sur les placements hypothécaires, qui sont éminemment propres, dans une période de trouble pour les capitaux comme celle qui vient de s'ouvrir, à apporter aux fortunes privées un précieux élément de stabilité. Un capitaliste qui placerait le cinquième environ de sa fortune en hypothèques de premier rang, sur des gages solides, judicieusement choisis, aurait chance de faire un très bon calcul et de s'en féliciter dans l'avenir. Nous pouvons ajouter, pour l'édification du lecteur, que nous connaissons des personnes qui sont mêlées de près, en raison de leur profession, aux affaires de la Bourse et qui n'en placent pas moins, de la manière que nous venons de définir, une notable fraction de leur avoir. Il y a là, nous semble-t-il, une indication à retenir et à utiliser.